Ooit kochten bedrijven als BPD, Amvest, Heijmans en AM grote stukken grond zonder bouwbestemming in de verscheidene Nederlandse polders. Toch zijn steeds meer ontwikkelaars en Kamerleden het eens over het volgende: daar moet snel verandering in komen. Dit laat het onderzoeksplatform van Investico weten.
Ondank dat er niet zomaar ergens gebouwd kan worden, dat ligt in de handen van gemeenten en provincies, worden de polders Gnephoek bij Alphen aan den Rijn, Oosterwold bij Almere, de Zuidplaspolder bij Rotterdam en vooral Rijnenburg aan de rand van Utrecht nadrukkelijk besproken tijdens kamerdebatten. Zo dienden Kamerleden Daniel Koerhuis (VVD) en Julius Terpstra (CDA, inmiddels woonwethouder in Leiden) de afgelopen jaren verscheidene moties in om bouwen in die polders mogelijk te maken.
Investico noemt dit geen toeval. De eerder genoemde ontwikkelaars hebben een tijd geleden in het totaal vijftien vierkante kilometer aan grond gekocht. Dit hebben ze gedaan in de veronderstelling dat hier ooit zou worden gebouwd. Als landbouwgrond zijn deze percelen ongeveer 100 miljoen euro waard. Krijgt de grond een bouwbestemming, dan stijgt de waarde ervan naar ruim 580 miljoen euro. Dit laat Investico weten nadat het bedrijf de berekeningen liet controleren door de Nijmeegse hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben.
‘Zo’n motie over woningbouw in Rijnenburg komt één op één van de projectontwikkelaars naar de Kamer toe’, reageert onderzoeker Erwin Buitelaar van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in Trouw. ‘Als het bij gemeenten en provincies niet lukt, dan zoeken zij het hogerop.’
Ondanks de oplopende woningnood krijgen de polders geen bouwbestemming. Ook is het onduidelijk of dit ooit wel zal gebeuren. Provincies en gemeenten hebben namelijk aangegeven over voldoende andere en geschiktere bouwlocaties te beschikken. Grootschalige buitenstedelijke bouw zou ook forse investeringen in infrastructuur vergen. Daarbij waarschuwt het PBL voor het risico op wateroverlast en bodemdaling in de laaggelegen polders.
Bron: Vastgoedmarkt | Beeld: Gettyimages
Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting doet er alles aan om te zorgen dat de productie van 100.000 woningen in Nederland wordt gehaald.
Dat vertelde Marja Appelman, directeur Woningbouw op het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, tijdens het jaarcongres van ULINederland op 9 juni. ‘Het geven van een aanwijzing of het nemen van een inpassingsbesluit was niet de mores van vorige kabinetten. Ook omdat je er bij gebrek aan heldere doelstellingen nat mee kon gaan bij de rechter. Deze regering heeft zulke heldere doelstellingen, bijvoorbeeld die 100.000 nieuwe woningen per jaar. We laten iedereen een bod doen zodat we kunnen opschrijven: die doet dat. En we hebben een minister die zegt: ik geef een aanwijzing waar dat nodig is’, zegt Appelman. ‘De voorkeur is wel altijd dat lokale partijen er zelf uitkomen, want een beslissing van bovenaf geeft altijd veel getouwtrek.’
‘Dat is de slag die we gaan maken op ruimtelijke ordening’, vertelt Appelman. ‘Aan provincies hebben we gevraagd: gaan jullie die 100.000 woningen per jaar redden? Wat ze hebben aangegeven, telt inderdaad op tot het aantal woningen dat we nodig hebben. Toen hebben we gevraagd: ga het ook checken bij ontwikkelaars, corporaties en huurdersorganisaties. Zitten er ook voldoende woningen in voor ouderen? Maar check het ook op ruimtelijke ordening, water, stikstof en geluid. Ik denk dat ze gaan zeggen dat er heel veel dingen opgelost moeten worden.’
‘Maar die Novex (de concretisering van de Novi; red.) komt pas over ongeveer een jaar uit. Dus het eindigt niet met dat ze zeggen: we hebben wel wat hulp nodig om het voor elkaar te krijgen. Die puzzels nemen we mee op rijksniveau. We weten dat het op sommige plekken heel ingewikkeld is. Bijvoorbeeld met Schiphol, stikstof. Kronenburg kan niet gebouwd worden vanwege geluidsoverlast. Daar kun je als Rijksoverheid niet van weglopen. Dit zijn de regels voor woningen en dit zijn de regels voor vliegen. Nou succes ermee. Als we er lokaal niet uitkomen, moet je als Rijk zeggen: kijken wat er opgelost moet worden, want lokaal komt men er niet uit.’, aldus Appelman
Bron: vastgoedmarkt.nl | beeld: Gettyimages
De kloof tussen primair en secundair kantorenvastgoed zal nog groter worden. Dat heeft Savills voorspelt in haar nieuwste onderzoeksrapport ‘Savills Offices Trends Report 2022’. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de focus op duurzaamheid en ESG in bredere zin. Hier worden namelijk de eisen vanuit gebruikers snel veranderd.
Steeds meer bedrijven hechten waarde aan duurzaamheid en streven expliciet naar het verkleinen van hun ecologische voetafdruk. De vraag naar kantoren met energielabel A (of beter) groeit.
Niet alleen de vraag naar kantoren met energielabel A (of beter) neemt toe, maar ook de gemiddelde huurprijs ervan. In Amsterdam betalen gebruikers inmiddels gemiddeld 35 euro per m2 meer voor een kantoor met energielabel A of beter dan voor een kantoor dat minder scoort. Dit is snel veranderd, aangezien er in 2013 nog geen zichtbaar verschil was tussen beide huurprijzen. Volgens Savills kan dit komen doordat gebruikers bereid zijn om een hogere hogere huurprijs te betalen voor duurzame kantoren, die in de regel een beter energielabel hebben. Al is enige nuance hier ook op zijn plaats.
‘Ook op de Rotterdamse en Utrechtse kantorenmarkt blijkt de gemiddelde huurprijs van kantoren met energielabel A (of beter) hoger te liggen dan die van kantoren die minder scoren. Dit verschil is echter beduidend kleiner: in Rotterdam gaat het om 19 euro per m2 en in Utrecht 13 euro per m2. Hierbij speelt mee dat Amsterdam absoluut gezien de hoogste huurprijsstijging van alle G5 steden kent. Dit komt onder ander doordat er relatief veel (duurzame) nieuwbouw op de Amsterdamse markt is gekomen. Over het algemeen wordt daarvoor wordt sowieso gemiddeld genomen een hogere huurprijs betaald.’, Aldus Win Yan Lam, Research Consultant bij Savills in Nederland.
Bron: vastgoedmarkt.nl | Beeld: Gettyimages
De Europese Centrale Bank (ECB) is van plan de rente te verhogen. Dit is voor het laatst gebeurt in 2011. Het doel van de centrale bank het beteugelen van de hoge inflatie in de eurozone.
De bank laat weten dat de rentetarieven van de ECB gaan in juli naar verwachting met een kwart procentpunt omhoog en dat er in september een nieuwe renteverhoging zou moeten volgen.
Of het doel, om de hoge in inflatie in de eurozone te beteugelen, ook echt waargemaakt kan worden is zeker, maar dit zal niet snel gebeuren. Ook waarschuwt de bank dat mensen die snel weer een hoge spaarrente verwachten zich niet rijk moeten rekenen. Als straks de rente iets omhooggaat zullen we dat niet meteen merken in de inflatie. Sterker nog, de inflatieverwachtingen voor dit jaar heeft de ECB juist flink verhoogd.
Bron: vastgoedmarkt.nl | Beeld: Gettyimages
Dat de btw is verlaagd naar 9 procent zorgt ervoor dat de bouw beter kan draaien en dit is een groot voordeel voor de realisatie van sociale en middenhuur woningen. Eerder dit jaar liet Capital Value weten dat de bouw zo’n 25.000 woningen heeft opgeschort vanwege de oplopende kosten en rente. Nu de btw weer verlaagd is, kunnen deze weer hervat worden.
Nu de btw, die eerder op 21 procent zat, is verlaagd naar 9 procent kunnen bouwprojecten, die eerder waren opgeschort of vertraging opliepen, hervat worden. Goed nieuws: dit kan snel. ‘Daarvan ben ik overtuigd’, laat Capital Value-directeur Marijn Snijders weten. ‘Aan de rente en de bouw- en materiaalkosten kunnen we weinig doen. Aan de fiscaliteit wel.’
Een lagere btw brengt namelijk de aankoopsom van beleggers omlaag. ‘Dat is hoognodig in deze onzekere tijden’, vertelt Snijders. ‘Beleggers maken zich naast de bouwkosten ook grote zorgen over de opeenstapeling van regelgeving, zoals mogelijke invoering van een het nieuwe puntensysteem. Dit alles zorgt voor onvoldoende daadkracht in de markt, waardoor het woningtekort alleen maar oploopt.’
Het is alleen nog niet zeker op Snijders een luisterend oor vindt in Den Haag. ‘Ik heb het idee daar al meermaals laten vallen, maar het blijft tot nu toe angstwekkend stil. Zo’n btw-verlaging is natuurlijk niet gratis. Anderzijds: als die woningen überhaupt niet worden gebouwd, dan loopt de schatkist ook een hoop geld aan btw mis.’
Bron: vastgoedmarkt.nl | Beeld:
Europa is dit jaar de meest risicovolle regio ter wereld voor vastgoedinvesteerders. Dit komt voornamelijk door de oorlog in Oekraïne. Europa is namelijk afhankelijk van Rusland als het gaat om hoge energie. Dit concludeert PGIM Real Estate in zijn Global Outlook 2022 – Investing Through Uncertainty.
Recente gebeurtenissen zoals de stijgende inflatie en renteverhogingen, tekorten aan vastgoedaanbod, nieuwe corona-19 uitdagingen en geopolitieke conflicten. Dit rijtje vraagt om een meer defensieve benadering. Dit houdt in dat de nadruk gelegd moet worden op vastgoedsectoren en markten die betrouwbare inkomsten genereren en waar de vraag structureel ondersteund wordt door trends.
-Verhoog investeringen in woningen;
-Leg in de woonsector de nadruk op betaalbare woningen, eengezinswoningen en seniorenwoningen;
-Verhoog de blootstelling aan de logistieke sector met het oog op trends in e-commerce;
-Focus op kantoren met sterke ESG-kwaliteiten en life sciences and technologie-clusters; Blijf onderwogen in retail vastgoed en hotels.
Bron: vastgoedmarkt.nl | Beeld: Gettyimages
Problemen met het elektriciteitsnet zorgen ervoor dat vastgoedontwikkelaars en vastgoedbezitters belemmerd worden in hun werk.
Projecten lopen steeds meer vertraging op door gebrek aan capaciteit op het elektriciteitsnet. Ook kan de zelf opgewekte stroom niet worden teruggeleverd.
Vastgoedmarkt.nl heeft een enquête opgesteld waar de geënquêteerden werd gevraagd hoe vaak nieuwbouw of uitbreiding vertraging oploopt door de problemen op het elektriciteitsnet. Daarop antwoordde 34 procent ‘soms’, 26 procent ‘redelijk vaak’, 11 procent ‘vaak’ en 8 procent zelfs ‘altijd’. Een klein percentage ziet nooit vertraging van het project door wachten op elektriciteit en de overige 20 procent weet het niet.
Een gebrek aan capaciteit in de infrastructuur is de grootste oorzaak voor de vertraging. Maar zo speelt ook een tekort aan mensen bij netbeheerders een rol.
Bron: Vastgoedmarkt.nl | Beeld: Gettyimages
Er zijn op dit moment veel problemen op de woningmarkt en om één probleem daarvan op te lossen, zijn er meer seniorenwoningen nodig. Op dit moment is er een tekort van 350.000 levensloopbestendige woningen. Dit heeft de Vereniging Eigen Huis (VEH) uitgerekend.
Tegen 2040 zal meer dan een kwart van de bevolking bestaan uit 65-plussers. Een derde daarvan is ouder dan 80 jaar. Daarmee vormen ze de snelst groeiende bevolkingsgroep. ‘Per saldo zou tot wel de helft van de nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan de woonwensen van ouderen om zelfstandig te kunnen wonen,’ vertelt de VEH aan vastgoedmarkt.
De VEH heeft een woonwensenonderzoek uitgevoerd onder ruim 82.500 huiseigenaren van 55 jaar en ouder. Hieruit is gebleken dat 40 procent van de senioren denkt aan verhuizen naar een kleinere woning. Maar geschikte woningen zijn nauwelijks beschikbaar. ‘Als meer ouderen kunnen verhuizen naar een passende woning, leidt dat tot een betere doorstroming op de woningmarkt. Bovendien helpt het zorgkosten te beteugelen’, aldus de VEH.
Ook meldt de VEH dat er opvallend veel gemeentelijke woonzorgvisies zich concentreren op de huur- en zorgsector. De meeste senioren bezitten daarentegen een koophuis. In gemeentelijke nieuwbouwplannen moeten daarom concrete prestatieafspraken komen over de bouw van levensloopbestendige woningen.
Bron: Vastgoedmarkt.nl | Beeld: Gettyimages
RED Company heeft in het midden van de Rijnhaven (Rotterdam) drijvende kantoren ontwikkeld. Deze kantoren hebben een grote van 3.000 m2. Maar welke uitdagingen brengt het bouwen op water?
Het gebied is op dit moment volop in ontwikkeling. Er worden verschillende woontorens gebouwd op een gedeeltelijk drijvend stadspark van 18 hectare. Dit betekent dat er zo’n 2.000 tot 2.500 nieuwe woningen bij komen.
Het drijvende kantoor ligt tussen de Wilhelminapier en Katendrecht. Dit project is het meest duurzame kantoorgebouw van Nederland genoemd en in dit gebouw zitten verschillende grote kantoren. Zo zit het hoofdkantoor van het Global Centre of Adaption (onderdeel van de Verenigde Naties) en een instituut dat onderzoek doet naar de gevolgen van klimaatverandering en hoe steden zich daarop kunnen aanpassen. Omdat RED Company al bezig is met een project in de Rijnhaven, hebben ze ook dit project op zich genomen.
Het bedrijf moest zich aan een strak schema houden om het drijvende kantoorgebouw te leveren, omdat het pand voor mei 2021 klaar moest zijn. Zo vertelt Nanne de Ru, eigenaar van ontwikkelbedrijf RED Company en architectenbureau Powerhouse Company het volgende: ‘In eerste instantie ontwikkelden we het alleen voor het Global Centre of Adaptation, die hadden 1.000 m2 nodig. Om de businesscase haalbaar te maken, waren er meer vierkante meters nodig. Binnen drie maanden moesten we een huurder vinden voor de resterende 2.000 m2 om de financiering bij de bank rond te krijgen. Dat we het pand zelf huren is uit nood geboren, maar het is fantastisch om je eigen kantoor te kunnen ontwerpen en ontwikkelen’
‘In het begin was het wel even spannend om te bouwen op het water, want je kunt geen waterpas gebruiken. Het gebouw is continu in beweging en een laser werkt ook niet vanwege het ontbreken van de horizon. Je moet dus met een haak gaan bouwen en op het zicht kijken of alles recht is. Dat is goed gelukt. De Floating Office gaat door de getijden van de Maas elke dag ook nog eens twee meter op en neer. Maar daar merk je helemaal niks van,’ zegt De Ru. ‘Het is hartstikke stabiel.’
Het kantoor werd deels aan de kade van de Rijnhaven gebouwd en werd daarna op zijn huidige plek in de haven gesleept. ‘We kwamen erachter dat het verzekeren en verplaatsen van het kantoor nogal een kostbare aangelegenheid is. Een drijvend kantoor is best nieuw wat betreft typologie. We hebben hier uiteindelijk een soort erfpacht op het water geregeld, waarmee alleen wij het recht hebben om op dit stuk water te mogen drijven. Dat was genoeg zekerheid voor de bank.’, aldus De Ru. Hij vertelt dat Floating Office Rotterdam een mix is tussen een boot en een stuk vastgoed. ‘De bakken zijn hypothecair vastgelegd als een soort boot.’
Hoewel De Ru enorm enthousiast is over bouwen op het water, is er ook een nadeel. ‘Qua volume kun je niet heel grote dingen maken, voor zover we tot nu toe hebben onderzocht. 3.000 m2 is niet heel groot. De meeste gebouwen die wij doen zijn minimaal 10.000 m2 en dat heb je vaak nodig voor een goede businesscase.’ Maar hij noemde ook de grote cruiseschepen die regelmatig aan de andere kant van de Wilhelminapier liggen. ‘Dat zijn eigenlijk een soort drijvende torens, dus ik kan me best voorstellen dat je nog wel groter kunt bouwen.’
Volgens De Ru hebben in Nederland veel ontwikkelaars de neiging om gebouwen zo goedkoop mogelijk te maken vanwege de bouwkosten, zeker nu de bouwkosten zo hoog zijn. ‘Hoge bouwkosten hoeven niet erg te zijn als je het aan de goede dingen uitgeeft, zoals mooie materialen. Als we duurzaam willen zijn, dan moeten we juist wennen aan het idee van geld uitgeven en moeten we investeren in hele goede gebouwen die robuuster zijn en veel langer blijven staan’, legt hij uit. ‘Veel gebouwen die we slopen zijn slecht gebouwd in de jaren tachtig en negentig, omdat we toen alles goedkoop wilden doen. Dat zijn een beetje de kiloknallers van de architectuur en daar moeten we vanaf. Op de lange termijn is het veel waardevoller om een hoogwaardig gebouw te hebben dan een middelmatig gebouw.’
Bron: Vastgoedmarkt.nl | Beeld: Vastgoedmarkt.nl
De GPR 250 Europe Index, oftewel de Europese beursgenoteerde vastgoedsector, eindige afgelopen maand met zo’n 5,7 procent minder. Dit kwam door de angst die werd veroorzaakt door de verkrapping van het monitair beleid, geopolitieke onzekerheid, vertraging van de wereldwijde economische groei en de toenemende inflatie.
In Europa leek alleen Zwitserland haar hoofd boven water te hebben gehouden met zo’n 3,3 procent.
Zwitserland 3,3 procent
Nederland -0,3 procent
Verenigd Koninkrijk -1,7 procent
Oostenrijk -1,7 procent
Spanje -2,4 procent
België -2,6 procent
Frankrijk -4,1 procent
Europa -5,7 procent
Duitsland -9,4 procent
Noorwegen -11,4 procent
Finland -13,1 procent
Zweden -15,5 procent.
Azië 0,6 procent
Noord- en Zuid-Amerika 0,3 procent
Wereld -0,5 procent
Oceanië -0,6 procent
Afrika -4,0 procent
Europa -5,7 procent.
Bron: Vastgoedmarkt | Beeld: Gettyimages